Byt může na fotografiích působit dokonale, ale jeho okolí vám může každodenní bydlení výrazně znepříjemnit. Hluk z provozovny, složité parkování nebo plánovaná výstavba se přitom během krátké prohlídky snadno přehlédnou. Samotný stav nemovitosti proto nestačí. Prověřit potřebujete i místo, ve kterém budete skutečně žít. Představme si pár, který kupuje byt v klidné ulici na okraji…
Pozemek může na první pohled vypadat ideálně, ale teprve dokumentace ukáže, zda na něm skutečně postavíte zamýšlený dům. Nestačí, že ho prodávající označuje jako stavební nebo že na sousedních parcelách už domy stojí. Rozhoduje územní plán, regulativy, přístup, možnosti napojení na sítě i omezení zapsaná v katastru. Představme si pár, který hledá parcelu pro rodinný…
Byt, který chcete koupit, užívá nájemník a po převodu vlastnictví v něm automaticky nemusí skončit. Právě tady vzniká nejčastější omyl kupujících. Prodej bytu sám o sobě nájemní smlouvu neruší a nový vlastník zpravidla vstupuje do postavení pronajímatele. Nekupujete tedy jen nemovitost, ale přebíráte také existující nájemní vztah se všemi právy a povinnostmi, které z něj…
Byt, který chcete koupit, může být v katastru zatížený zástavním právem banky, protože prodávající stále splácí hypotéku. Samotná zástava neznamená, že je obchod nebezpečný nebo že byt nelze převést. Znamená však, že kupní cena, úschova peněz a výmaz zástavy musí být přesně propojené. Nestačí dohoda, že prodávající úvěr po prodeji nějak doplatí. Představme si kupující…
List vlastnictví může na první pohled působit čistě, a přesto v něm může být údaj, který koupi výrazně zkomplikuje. Nestačí proto ověřit pouze jméno prodávajícího a adresu nemovitosti. Kupující potřebuje zjistit, co přesně se prodává, komu to patří, jaká práva jsou s nemovitostí spojena a zda katastr právě nezapisuje změnu. Nejprve porovnejte list vlastnictví se…
Prodávající vám ukáže byt, předloží návrh rezervační smlouvy a tvrdí, že je jeho jediným vlastníkem. Dokud si tento údaj sami neověříte v katastru nemovitostí, berte ho pouze jako tvrzení. Vlastníkem není automaticky člověk, který v nemovitosti bydlí, platí její provoz nebo má od bytu klíče. Rozhodující je zápis v katastru, případně právní stav, který se…
Rezervační poplatek má smysl zaplatit až ve chvíli, kdy přesně víte, co se jeho úhradou stane. Nestačí ujištění makléře, že nemovitost bude „vaše“ a přestane se nabízet. Potřebujete mít před podpisem k dispozici rezervační smlouvu, znát její účastníky, podmínky vrácení peněz i další kroky celé transakce. Největší chybou bývá platba ve spěchu. Kupující si prohlédne…
Rezervace nemovitosti začíná ve chvíli, kdy kupující řekne, že byt nebo dům chce, ale samotné podání ruky mu nemovitost nezajistí. Prodávající potřebuje vědět, že jde o vážného zájemce, a kupující zase potřebuje jasně stanovené podmínky, za kterých se nabídka přestane ukazovat dalším lidem. Právě k tomu slouží rezervační smlouva a rezervační poplatek. Představme si kupující,…
Kupující si často vybírá mezi dvěma téměř stejnými byty, ale ve skutečnosti nekupuje totéž. U bytu v osobním vlastnictví pořizuje konkrétní jednotku zapsanou v katastru nemovitostí a odpovídající podíl na společných částech domu. U družstevního bytu získává družstevní podíl, s nímž je spojeno právo byt užívat. Samotnou jednotku vlastní bytové družstvo. Rozdíl není jen právnická…
Rozhodujete se mezi novostavbou a starším bytem, ale samotný rok dokončení vám správnou odpověď nedá. Novostavba může nabídnout nižší provozní náklady a méně okamžitých oprav, zároveň však bývá dražší a někdy se kupuje ještě před dokončením. Starší nemovitost může mít lepší polohu, větší místnosti a zavedené okolí, jenže za hezkým interiérem se mohou skrývat nákladné…
Nejčastější chyba při hledání bytu vzniká ještě před otevřením prvního inzerátu. Kupující si nastaví počet pokojů, oblíbenou čtvrť a maximální cenu, ale nepojmenuje si, jak má byt skutečně fungovat během běžného týdne. Výsledkem bývá dlouhé procházení nabídek, zbytečné prohlídky a rozhodování podle dojmů, které s každodenním životem mají málo společného. Představme si pár, který hledá…
Kupní cena bytu nebo domu není jediná částka, kterou musíte při koupi zvládnout. Vedle vlastních peněz na doplacení ceny přicházejí náklady spojené s hypotékou, právním zajištěním převodu, prověřením nemovitosti, katastrem, pojištěním a často také s prvními opravami. Největší potíž vzniká tehdy, když kupující vloží téměř všechny úspory do kupní ceny a po převzetí zjistí, že…
O cenu nemovitosti se nevyjednává až ve chvíli, kdy kupující řekne svou částku. Vyjednávání začíná už prvním telefonátem, způsobem prohlídky a otázkami, které položíte prodávajícímu nebo makléři. Pokud hned oznámíte, že jste se do bytu zamilovali a musíte ho mít, druhá strana získá výhodu. Zájem neskrývejte, ale dávejte ho najevo věcně. Představme si kupující Janu,…
Skrytá vada se často neukáže při první prohlídce, protože byt nebo dům může působit čistě, čerstvě vymalovaně a připraveně k nastěhování. Kupující přitom snadno zaměří pozornost na dispozici, světlo a zařízení, zatímco přehlédne drobné signály vlhkosti, poruch konstrukce nebo neodborných úprav. Představme si manželský pár, který si prohlíží starší rodinný dům. V obývacím pokoji je…
První prohlídka bytu bývá zrádná hlavně tím, že kupující začne řešit, kam postaví sedačku, dřív než si všimne vlhkého rohu nebo hlučného výtahu za ložnicí. Emoce pracují rychle. Proto se při vstupu nejprve soustřeďte na věci, které později nezměníte vůbec nebo jen za vysokých nákladů. Představme si, že si pár prohlíží byt ve třetím patře…
Koupě nemovitosti nezačíná podpisem rezervační smlouvy, ale chvílí, kdy si kupující ujasní, co skutečně hledá a kolik si může dovolit. Nestačí sledovat jen kupní cenu. Do rozpočtu vstupují také právní služby, úschova peněz, případné financování, pojištění, stěhování a často i první opravy nebo vybavení. Představme si pár, který hledá byt pro vlastní bydlení. Má část…
Kvalitní prezentace nemovitosti nezačíná fotografováním, ale rozhodnutím, komu se má byt nebo dům líbit a co na něm lze poctivě vyzdvihnout. Stejná dispozice může oslovit mladý pár, rodinu i investora, každý z nich však sleduje něco jiného. Pokud inzerát mluví ke všem najednou, často neosloví nikoho. Prezentace proto musí mít jasnou linku, konkrétní informace a…
Makléř může prodej nemovitosti výrazně usnadnit, ale také zkomplikovat hned v prvních týdnech. Prodávající často vybírá podle nejvyšší slíbené ceny nebo nejnižší provize. Ani jedno samo o sobě neříká, zda makléř umí zakázku připravit, vést jednání se zájemci a bezpečně dovést obchod až k předání nemovitosti. Představme si majitelku, která prodává byt po rodičích. Pozve…
Majitel prodává byt a při přípravě inzerátu zjistí, že kupující chce znát energetickou náročnost budovy. Samotný účet za elektřinu ani poslední vyúčtování tepla nestačí. Spotřeba konkrétní domácnosti totiž závisí na počtu obyvatel, jejich návycích i způsobu vytápění, zatímco průkaz energetické náročnosti budovy hodnotí budovu podle stanovených parametrů. S průkazem energetické náročnosti, běžně označovaným zkratkou PENB,…
Předávací protokol často vzniká až ve chvíli, kdy prodávající stojí s kupujícím v prázdném bytě a oba chtějí mít předání rychle za sebou. Právě tehdy se snadno zapomene na stav měřidel, počet klíčů nebo závadu, která byla při prohlídce zakrytá nábytkem. Protokol přitom není zbytečná formalita. Zachycuje okamžik, kdy jedna strana nemovitost fakticky odevzdává a…
Jakmile se v pozůstalosti objeví byt, dům nebo pozemek, dědické řízení se obvykle začne točit kolem tří praktických otázek. Kdo nemovitost získá, kdo ji bude do skončení řízení spravovat a zda na ní neváznou dluhy či jiná omezení. Dokud není postavení dědiců vyjasněné, není rozumné nemovitost prodávat, slibovat zájemci ani rozdělovat mezi příbuzné jen podle…
Předkupní právo k nemovitosti znamená, že vlastník nemůže při zamýšleném prodeji jednoduše převést dům, byt nebo pozemek na vybraného kupujícího, aniž by za stanovených podmínek dostal příležitost také předkupník. Nejde přitom o zákaz prodeje ani o automatický nárok na vlastnictví. Předkupník získává možnost koupit nemovitost přednostně, jestliže nastane situace, se kterou zákon nebo smlouva výkon…
Věcné břemeno se při prodeji nemovitosti nevyřeší tím, že o něm prodávající kupujícímu řekne při prohlídce. Rozhoduje jeho obsah, zápis v katastru a skutečný dopad na užívání domu, bytu nebo pozemku. Některé služebnosti prodej téměř nekomplikují, jiné mohou výrazně zúžit okruh zájemců nebo znemožnit financování konkrétní bankou. Nejprve je potřeba zjistit, co přesně je v…
Plomba u nemovitosti znamená, že katastrální úřad právě řeší změnu, která se může dotknout evidovaných právních vztahů. Neříká sama o sobě, že je s domem nebo bytem něco špatně. Je to upozornění, že stav zobrazený na listu vlastnictví nemusí být konečný, protože probíhá řízení nebo jiný zápisový proces. V praxi se plomba objevuje například po…
Kupní smlouva je podepsaná, kupující odeslal peníze do úschovy a prodávající předal klíče. Přesto ještě nemusí být kupující vlastníkem nemovitosti. U bytu, domu nebo pozemku zapsaného v katastru se vlastnické právo nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, a to s právními účinky ke dni, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Samotná kupní smlouva tedy představuje…
Kupující nechce poslat celou kupní cenu prodávajícímu dřív, než se stane vlastníkem nemovitosti. Prodávající zase nechce převést byt nebo dům bez jistoty, že peníze skutečně dostane. Bankovní úschova řeší právě tento střet. Kupní cena se dočasně uloží u banky a ta ji vyplatí teprve po splnění předem sjednaných podmínek. Nejde o běžný účet prodávajícího ani…
Předčasné splacení hypotéky nezačíná odesláním peněz na úvěrový účet. Nejprve potřebujete od banky přesné vyčíslení dluhu, podmínky úhrady a informaci, zda může požadovat náhradu nákladů. Kdo pošle částku jen podle zůstatku v internetovém bankovnictví, může zjistit, že úvěr nezanikl, protože chyběla část úroků, poplatek nebo platba dorazila jiný den, než banka předpokládala. Modelově si představme…
Fixace hypotéky určuje, jak dlouho vám banka ponechá sjednanou úrokovou sazbu. Volba mezi kratší a delší fixací proto není jen sázkou na budoucí vývoj úroků. Rozhodujete také o tom, kolik jistoty potřebuje váš rodinný rozpočet, kdy budete chtít úvěr znovu řešit a zda se v příštích letech může změnit vaše bydlení, práce nebo příjem. Představme…
Kupující podepíše rezervační smlouvu a teprve potom začne zjišťovat, jak rychle banka schválí hypotéku. Právě tady často vzniká zbytečný stres. Vyřízení totiž není jediný úkon, ale sled několika kroků, do kterých vstupuje klient, hypoteční poradce, banka, odhadce, prodávající i katastr nemovitostí. Stačí, aby jednomu z nich chyběl dokument, a celý obchod se může posunout. Samotné…
Kupující má podepsanou rezervační smlouvu, banka už prověřila jeho příjmy, ale odhad nemovitosti vyšel níž než sjednaná kupní cena. V tu chvíli často zazní, že hypotéka nestačí. Přesnější je říct, že banka počítá úvěr z hodnoty, kterou uznala jako zástavní, nikoli automaticky z částky dohodnuté s prodávajícím. Rozdíl pak musí kupující pokrýt jinak, změnit financování…
