Majitel často vychází z toho, kolik do domu během let investoval, za kolik se prodal sousední dům nebo jakou částku potřebuje na další bydlení. Kupující ale cenu vnímá jinak. Porovnává, co za své peníze dostane, jaké ho čekají výdaje a zda mu banka vybranou nemovitost ocení dostatečně vysoko. Reálná prodejní cena proto nevzniká součtem pořizovací…
U družstevního bytu neprodáváte samotnou nemovitost zapsanou na listu vlastnictví. Převádíte členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, s nimiž je spojeno právo byt užívat. Právě tento rozdíl ovlivňuje dokumenty, financování kupujícího i průběh celé transakce. Kdo začne prodej připravovat stejně jako převod bytu v osobním vlastnictví, může narazit už při první kontrole podkladů. Nejdříve…
Prodáváte byt nebo dům, na kterém stále vázne hypotéka. To samo o sobě prodej neblokuje, ale do transakce vstupuje banka, její zástavní právo a přesně nastavený tok peněz. Kupující potřebuje získat nemovitost bez vašeho dluhu a banka zase nepovolí výmaz zástavy, dokud nejsou splněny její podmínky. Prvním krokem bývá kontaktování vaší banky a vyžádání podkladů…
Prodávající často počítá dobu prodeje od zveřejnění inzerátu do podpisu kupní smlouvy. Ve skutečnosti ale celý proces začíná přípravou nemovitosti a končí až předáním kupujícímu, případně výplatou peněz z úschovy. Rozdíl mezi těmito okamžiky může být značný, zvlášť když kupující financuje nákup hypotékou nebo když se během kontroly objeví právní či technický problém. Nejrychleji se…
Zděděnou nemovitost nelze bezpečně prodávat jen podle toho, že máte v ruce závěť nebo se rodina shodla, komu připadne. Nejdřív musí být zřejmé, kdo se skutečně stal vlastníkem a zda na nemovitosti neváznou práva, která prodej komplikují. Emoce přitom často tlačí dědice k rychlému rozhodnutí, zvlášť když byt zůstává prázdný a dál vznikají náklady. Prvním…
Prodat celý byt nebo dům, který vlastní více lidí, nelze bez dohody všech spoluvlastníků. Každý z nich rozhoduje o svém podílu, ale k převodu nemovitosti jako celku musejí vystupovat společně. Právě tady bývá největší překážka. Jeden chce prodávat rychle, druhý očekává vyšší cenu a třetí nemá k nemovitosti jen majetkový, ale také silný osobní vztah….
Prodej se nejčastěji nezadrhne kvůli samotnému zájemci, ale kvůli věcem, které měl prodávající vyřešit ještě před zveřejněním nabídky. Chybějící dokumentace, nejasný právní stav, špatně nastavená cena nebo pozdě odhalená závada dokážou připravený obchod zabrzdit právě ve chvíli, kdy kupující čeká na rezervační smlouvu. Představme si majitele bytu, který chce prodat nemovitost po rodičích. Byt je…
Byt je několik týdnů v nabídce, inzerát má slušnou návštěvnost, ale na prohlídky chodí málo lidí a žádný z nich nepodal nabídku. Právě tehdy prodávající často začne řešit, zda ještě čekat, změnit prezentaci, nebo snížit cenu. Samotný počet dní od zveřejnění však nestačí. Rozhoduje hlavně chování zájemců a srovnání s nemovitostmi, mezi kterými si vybírají….
Na prohlídku přijde sympatický pár, byt se mu líbí a hned mluví o stěhování. Prodávající snadno získá pocit, že má téměř hotovo. Nadšení na místě ale ještě neznamená, že zájemci mají vyřešené financování, shodnou se doma nebo jsou připraveni udělat konkrétní krok. Vážnost zájmu se proto neposuzuje podle množství pochval, ale podle chování před prohlídkou,…
Prodej bez realitní kanceláře začíná zdánlivě jednoduše. Majitel nafotí byt, napíše inzerát a čeká na zájemce. Největší rizika ale obvykle nevznikají při samotné inzerci. Přicházejí ve chvíli, kdy se objeví vážný kupující, začne se jednat o podmínkách a každý očekává, že obchod proběhne rychle a bez komplikací. Představme si majitele, který prodává byt po rodičích….
Majitel chce prodat byt a první otázka obvykle zní, za kolik ho nabídnout. Odhad ceny nemovitosti ale nevzniká tím, že se vezme nejdražší podobný inzerát v okolí a částka se upraví podle pocitu. Nabídková cena může přitáhnout zájemce, nebo je naopak odradit ještě před prohlídkou. Proto odhad začíná sběrem konkrétních informací o nemovitosti a místním…
Prohlídka nezačíná ve chvíli, kdy zájemce zazvoní, ale už při domlouvání termínu. Prodávající by měl vědět, kdo přichází, zda už má vyřešené financování a co ho na nabídce zaujalo. Nejde o výslech. Pár přirozených otázek ale pomůže přizpůsobit průběh návštěvy a vyhnout se situaci, kdy se dlouze prezentuje nemovitost člověku, pro něhož je zjevně nevhodná….
Majitel bytu často stojí před zdánlivě jednoduchou volbou. Buď nemovitost prodá a získá peníze hned, nebo si ji ponechá a začne vybírat nájemné. Ve skutečnosti se nerozhoduje jen mezi jednorázovým příjmem a pravidelnou rentou. Volí také mezi okamžitým ukončením vlastnických starostí a dlouhodobou odpovědností za byt, nájemní vztah i budoucí stav domu. Představme si majitele,…
Byt může být uklizený, a přesto na fotografiích působit stísněně, tmavě nebo neuspořádaně. Fotoaparát totiž zachytí i věci, které člověk při běžném bydlení přestane vnímat. Kabel pod televizí, prostředky na kuchyňské lince, ručníky přehozené přes topení nebo řada bot v předsíni dokážou odvést pozornost od prostoru, který má nabídka skutečně prodávat. Příprava proto nezačíná běžným…
Byt může být ve skvělém stavu, na pěkném místě a přesto zůstávat v nabídce déle, než prodávající čekal. Rychlost prodeje totiž neurčuje jediná vlastnost nemovitosti. Vzniká souhrou nabídkové ceny, způsobu prezentace, aktuální poptávky, právního stavu i toho, jak pružně prodávající reaguje na zájemce. Největší vliv mívá cena nastavená při vstupu na trh. Kupující porovnávají podobné…
První telefonát od zájemce často rozhodne, zda se z inzerátu stane prohlídka, nebo jen další nevyužitý kontakt. Prodávající přitom nemusí působit jako profesionální makléř. Stačí odpovídat věcně, klidně a bez snahy nemovitost za každou cenu vychválit. Zájemce obvykle nezačíná otázkami, které jsou pro prodávajícího nejpohodlnější. Ptá se na cenu, vady, sousedy, důvod prodeje nebo možnost…
Majitel vystaví byt za cenu, kterou viděl u podobné nabídky v sousedství, nafotí ho telefonem a čeká, že se zájemci ozvou sami. Po několika týdnech nepřichází vážná nabídka, a tak začne cenu postupně snižovat. Právě tady se často rozbíhá řetězec chyb, který prodej prodlouží, oslabí vyjednávací pozici a může skončit horším výsledkem, než jakého šlo…
Nejlepší chvíle k prodeji nenastává automaticky s prvním jarním sluncem. Rozhoduje souhra situace na trhu, stavu konkrétní nemovitosti a vašich dalších plánů. Byt lze úspěšně prodat i v listopadu, zatímco nabídka zveřejněná v květnu může zůstat bez vážného zájemce, pokud má přemrštěnou cenu nebo se špatně prezentuje. Sezónnost přesto určitou roli hraje. Na jaře bývají…
Nabídková cena rozhoduje už v prvních dnech, zda se kolem nemovitosti vytvoří skutečný zájem, nebo jen řada zobrazení bez prohlídek. Příliš vysoká částka prodávajícímu obvykle nepřinese lepší vyjednávací pozici. Často naopak způsobí, že vhodní kupující nabídku rovnou vyřadí a nemovitost začne na trhu působit jako problematická. Správná nabídková cena přitom není totéž co nejvyšší částka,…
Prodáváte byt, ve kterém stále bydlí nájemník, a samotná kupní smlouva jeho nájem automaticky neruší. Kupující zpravidla vstoupí do postavení pronajímatele a převezme práva i povinnosti spojené s nájemním vztahem. První otázka proto nezní, za kolik byt nabídnout, ale zda ho chcete prodat jako investici s pokračujícím nájmem, nebo jako volný byt určený k vlastnímu…
Prodej bytu nebo domu v osobním vlastnictví nezačíná zveřejněním inzerátu, ale kontrolou toho, co přesně prodáváte a zda je nemovitost připravená k převodu. Jinak může zdánlivě jednoduchý obchod zbrzdit nesoulad v dokumentaci, zástavní právo, spoluvlastnický podíl nebo nepovolená stavební úprava. Nejprve si obstarejte aktuální list vlastnictví a zkontrolujte vlastníky, způsob využití, výměru i všechna zapsaná…
Makléř může prodej nemovitosti výrazně usnadnit, ale také zkomplikovat hned v prvních týdnech. Prodávající často vybírá podle nejvyšší slíbené ceny nebo nejnižší provize. Ani jedno samo o sobě neříká, zda makléř umí zakázku připravit, vést jednání se zájemci a bezpečně dovést obchod až k předání nemovitosti. Představme si majitelku, která prodává byt po rodičích. Pozve…
Kvalitní prezentace nemovitosti nezačíná fotografováním, ale rozhodnutím, komu se má byt nebo dům líbit a co na něm lze poctivě vyzdvihnout. Stejná dispozice může oslovit mladý pár, rodinu i investora, každý z nich však sleduje něco jiného. Pokud inzerát mluví ke všem najednou, často neosloví nikoho. Prezentace proto musí mít jasnou linku, konkrétní informace a…
Dva byty ve stejném domě mohou mít překvapivě rozdílnou prodejní cenu, i když mají podobnou výměru a stejnou dispozici. Kupující totiž neposuzuje jen počet metrů čtverečních. Vnímá patro, světlo, hluk, výhled, stav domu, měsíční náklady i to, zda se může nastěhovat bez dalších investic. Největší vliv má lokalita, ale nestačí uvést městskou část nebo název…
