Předčasné splacení hypotéky krok za krokem
Předčasné splacení hypotéky nezačíná odesláním peněz na úvěrový účet. Nejprve potřebujete od banky přesné vyčíslení dluhu, podmínky úhrady a informaci, zda může požadovat náhradu nákladů. Kdo pošle částku jen podle zůstatku v internetovém bankovnictví, může zjistit, že úvěr nezanikl, protože chyběla část úroků, poplatek nebo platba dorazila jiný den, než banka předpokládala.
Modelově si představme manžele, kteří prodávají byt zatížený hypotékou a z kupní ceny chtějí úvěr celý doplatit. Kupující financuje část ceny vlastní hypotékou. Nejde tedy pouze o vztah původních dlužníků a jejich banky. Do postupu vstupuje kupující, jeho banka, advokát či jiný schovatel peněz, katastr nemovitostí a následně také banka, která má zrušit své zástavní právo.
Prvním krokem je oznámit bance záměr provést mimořádnou splátku nebo celý úvěr doplatit. Banka si vyžádá údaje potřebné k přípravě vyčíslení, zejména plánované datum úhrady a rozsah splacení. U prodeje nemovitosti může chtít také další podklady. Požadavky jednotlivých bank se liší, proto nestačí vycházet ze starého vyčíslení ani ze zkušenosti známého.
Následuje volba data. Vyčíslení bývá navázané na konkrétní den a částka se může měnit podle nabíhajících úroků nebo dalších položek. Datum musí odpovídat reálnému toku peněz. U modelových manželů proto advokát sladí podmínky kupní smlouvy a úschovy s požadavky obou bank tak, aby část kupní ceny určená na doplacení hypotéky odešla správnému věřiteli, pod správným symbolem a včas.
Současně je potřeba zjistit, zda banka může účtovat náhradu nákladů spojených s předčasným splacením a v jaké výši. Záleží na právním režimu smlouvy, okamžiku splacení, důvodu doplacení i na tom, zda jde o částečnou, nebo úplnou úhradu. Zákon stanoví situace, kdy může být předčasné splacení bez náhrady nebo s jejím omezením, konkrétní případ však musí banka posoudit podle smlouvy a aktuálních okolností. Sporné právní posouzení patří právníkovi, nikoli realitnímu odhadu.
Jakmile dlužník obdrží vyčíslení, měl by zkontrolovat identifikaci úvěru, vypočtenou částku, platnost dokumentu, platební údaje a podmínky, po jejichž splnění banka úvěr uzavře. U prodeje je potřeba ověřit také závazek banky vydat dokumenty k výmazu zástavního práva. Pokud nový věřitel požaduje určité pořadí zástav nebo přesné znění listin, musí se požadavky bank sladit ještě před podpisem konečné dokumentace.
Poté přichází samotná úhrada. Při částečném splacení úvěr pokračuje a banka podle dohody upraví výši splátky, dobu splácení nebo jiný parametr. Dlužník by si měl nechat potvrdit nový splátkový režim.