Majitel chce prodat byt a první otázka obvykle zní, za kolik ho nabídnout. Odhad ceny nemovitosti ale nevzniká tím, že se vezme nejdražší podobný inzerát v okolí a částka se upraví podle pocitu. Nabídková cena může přitáhnout zájemce, nebo je naopak odradit ještě před prohlídkou. Proto odhad začíná sběrem konkrétních informací o nemovitosti a místním…
Rozpočet rekonstrukce před prodejem se nesestavuje podle toho, jak byste chtěli v nemovitosti sami bydlet. Smyslem není vytvořit dokonalý interiér, ale odstranit překážky, které snižují zájem kupujících, komplikují financování nebo tlačí nabídkovou cenu dolů. Každá investovaná koruna proto musí mít jasný účel. Začněte prohlídkou bytu nebo domu očima kupujícího. Zapisujte si viditelné vady, technická rizika…
Byt působí unaveně, na stěnách jsou šmouhy a zájemce při prohlídce hned mluví o rekonstrukci. To ale ještě neznamená, že musíte bourat koupelnu, měnit podlahy a objednávat novou kuchyň. Rozhodnutí mezi vymalováním a rekonstrukcí se odvíjí hlavně od technického stavu, funkčnosti dispozice a způsobu, jakým chcete nemovitost dál využít. Samotné vymalování obvykle stačí tam, kde…
Kupující si často vytvoří názor na nemovitost během prvních minut prohlídky. Nehodnotí přitom jen velikost pokojů nebo stav oken. Vnímá pach v předsíni, množství věcí na nábytku, světlo v místnostech i to, zda si dokáže představit vlastní život právě tady. Home staging proto není zakrývání vad ani drahá rekonstrukce. Jde o úpravu prostoru tak, aby…
Majitel bytu před prodejem často stojí před nepříjemnou volbou. Investovat do rekonstrukce, která nemusí být vidět v konečné ceně, nebo nabídnout nemovitost v původním stavu a smířit se s užším okruhem zájemců. Správná odpověď nezávisí jen na technickém stavu. Rozhoduje také lokalita, dispozice, typ kupujícího a rozsah zamýšlených prací. Představme si byt po starších majitelích,…
Majitel koupil starší byt s představou, že po rekonstrukci získá při prodeji zpět všechny vložené peníze a ještě výrazný zisk. Po dokončení ale zjistil, že kupující nepočítají cenu podle součtu pořizovacích a stavebních nákladů. Zajímají se hlavně o to, kolik stojí srovnatelné zrekonstruované byty v dané lokalitě. Právě rozdíl mezi náklady a tržní hodnotou rozhoduje,…
Sledovat realitní trh ve vlastním městě neznamená jednou za čas otevřít inzertní portál a podívat se, za kolik se nabízejí byty ve stejné ulici. Nabídková cena je pouze přání prodávajícího. Sama neříká, zda se nemovitost skutečně prodá, jak dlouho bude hledat kupce ani jak velký prostor vznikne při vyjednávání. Začněte u přesně vymezené části města…
Likvidita nemovitosti vyjadřuje, jak snadno a rychle lze dům, byt nebo pozemek prodat za cenu, kterou je trh ochoten přijmout. Nejde tedy pouze o to, zda se kupec nakonec najde. Rozhoduje také doba prodeje a rozdíl mezi očekáváním vlastníka a částkou, za kterou se obchod skutečně uskuteční. Nemovitost může mít vysokou účetní nebo odhadní hodnotu,…
Nadhodnocený realitní inzerát často nevypadá podezřele. Má profesionální fotografie, sebevědomý popis a cenu, která se může zdát přiměřená jen proto, že podobně drahé nabídky visí na stejném portálu. Právě tady vzniká první omyl. Nabídkové ceny ukazují přání prodávajících, nikoli částky, za které se nemovitosti skutečně prodaly. Nejrychlejší orientaci poskytne srovnání s opravdu podobnými nemovitostmi. Nestačí…
Byt může být po rekonstrukci, mít promyšlenou dispozici a pěkný výhled, přesto se prodávat hůře než menší a méně moderní nemovitost o několik ulic dál. Rozdíl často nevytváří samotný dům, ale jeho okolí. Lokalitu totiž nelze po koupi vyměnit, zatímco kuchyň, podlahy nebo koupelnu upravit lze. Kupující obvykle nevnímají lokalitu jen jako název městské části…
Dva byty ve stejné ulici mohou mít na první pohled skoro totožné parametry, a přesto se prodají za výrazně odlišnou cenu. Nestačí porovnat dispozici, výměru a adresu. Rozdíl často vzniká v detailech, které nejsou v krátkém inzerátu vidět, ale při prohlídce rozhodují o tom, kolik jsou zájemci ochotni nabídnout. Představme si dva byty 3+kk ve…
Dva byty ve stejné ulici mohou mít na první pohled podobnou cenu, ale po bližším porovnání zjistíte, že jeden je výrazně dražší. Nestačí vydělit nabídkovou cenu podlahovou plochou a porovnat cenu za metr čtvereční. Takový údaj je užitečný jako první filtr, nikoli jako konečný verdikt. Každá nemovitost má vlastnosti, které se do výsledné hodnoty promítají…
Poptávku po bydlení v konkrétní lokalitě neurčuje jen to, zda je čtvrť hezká a byty v ní cenově dostupné. Lidé porovnávají každodenní fungování, dostupnost práce, škol, služeb i možnosti dalšího prodeje. Dvě podobné nemovitosti vzdálené několik ulic tak mohou přitahovat úplně jiný počet zájemců. Představme si pár, který hledá větší byt pro sebe a malé…
Nabídková cena je částka, za kterou majitel nemovitost nabízí, zatímco realizovaná cena je částka, na které se prodávající a kupující skutečně dohodnou. Tyto dvě hodnoty mohou být stejné, ale často se liší. Samotný inzerát proto ještě neříká, jakou cenu má nemovitost pro trh ani kolik za ni prodávající nakonec dostane. Nabídkovou cenu obvykle stanoví vlastník…
Když titulky hlásí růst cen nemovitostí, neznamená to automaticky, že právě váš byt zdražil stejným tempem. Číslo zveřejněné za celou republiku může spojovat pražské novostavby, starší byty v menších městech, rodinné domy i rekreační objekty. Každý z těchto segmentů se přitom vyvíjí jinak. První otázka proto nezní, o kolik ceny vzrostly, ale jakých nemovitostí, v…
Telefonní číslo, přesná adresa bytu, fotografie interiéru a půdorys se mohou v jednom realitním inzerátu spojit do překvapivě podrobného obrazu o prodávajícím. Zájemce pak nezíská jen představu o nemovitosti. Může poznat, kdo v ní bydlí, kdy bývá prázdná, jaké vybavení se uvnitř nachází nebo kudy se do domu vstupuje. Smyslem ochrany osobních údajů přitom není…
Prodáváte byt se ziskem a samotný prodej ještě neznamená, že budete automaticky platit daň z příjmů. Rozhoduje hlavně způsob, jakým jste nemovitost získali, jak dlouho jste ji vlastnili, zda jste v ní skutečně bydleli a případně na co použijete peníze z prodeje. Každá z těchto okolností může vést k osvobození, ale také vyžaduje jiné doklady….
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se dnes neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. To ale neznamená, že je převod bez daňových souvislostí. Prodávající může řešit daň z příjmů, kupující začíná být poplatníkem daně z nemovitých věcí a u některých transakcí vstupuje do hry také DPH. Každá z těchto daní se posuzuje jinak. Největší pozornost…
Kupující nechce poslat kupní cenu prodávajícímu dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti. Prodávající zase nechce převést byt nebo dům bez jistoty, že peníze skutečně dostane. Advokátní úschova řeší právě tento časový nesoulad. Kupní cena se dočasně uloží na účet spravovaný advokátem a vyplatí se teprve po splnění předem sjednaných podmínek. Představme si prodej bytu, který…
Kupní smlouva na nemovitost nestačí popsat větou, že prodávající prodává byt a kupující jej kupuje. Jakmile je nemovitost označena nepřesně, kupní cena není navázána na bezpečný způsob úhrady nebo smlouva neřeší předání, vzniká problém, který může zastavit vklad do katastru nebo později vyvolat spor. Na začátku musí být jednoznačně určeny smluvní strany. U fyzických osob…
Rezervační smlouva často přichází ve chvíli, kdy už si kupující nemovitost v hlavě zařídil a nechce o ni přijít. Právě tento tlak svádí k rychlému podpisu. Jenže podpisem obvykle nevzniká jen příslib, že prodávající nebude jednat s jiným zájemcem. Kupující zároveň přebírá povinnosti a riskuje rezervační poplatek, pokud obchod nedopadne. Představme si kupujícího, který našel…
Kupující projevil vážný zájem, chce podepsat rezervaci a prodávající teprve začíná hledat nabývací smlouvu, půdorys a dokumentaci ke stavbě. Právě tady se prodej často zbytečně zabrzdí. Některé podklady potřebuje makléř pro přípravu nabídky, jiné prověřuje právník a další si vyžádá banka kupujícího nebo katastrální úřad. Dokumenty proto není rozumné shánět až ve chvíli, kdy má…
Kupujete starší dům, který potřebuje novou střechu, rozvody, koupelnu a úpravu dispozice, ale běžná hypotéka na samotnou kupní cenu nestačí. Banka může financovat nejen pořízení nemovitosti, ale také její rekonstrukci. Nevyplácí však peníze podle toho, kolik chcete utratit. Zajímá ji hodnota zástavy, rozsah prací, rozpočet a způsob čerpání. Představme si pár, který kupuje rodinný dům…
Dva zájemci žádají ve stejné bance o hypotéku ve stejný den, přesto každý dostane jinou úrokovou sazbu. Nejde nutně o chybu ani o schopnost lépe smlouvat. Banka u každé žádosti posuzuje kombinaci údajů o nemovitosti, výši úvěru, příjmech, závazcích i požadovaném nastavení hypotéky. Výchozí sazby se odvíjejí od ceny peněz na finančním trhu a od…
Měsíční splátka hypotéky nevzniká tak, že se vypůjčená částka jednoduše vydělí počtem měsíců. Banka do výpočtu promítá výši úvěru, úrokovou sazbu, dobu splatnosti a zvolený způsob splácení. Proto mohou dvě hypotéky na stejnou nemovitost vycházet měsíčně odlišně, i když si klienti půjčují podobnou částku. U běžné hypotéky se nejčastěji setkáte s anuitním splácením. Měsíční splátka…
Částka, kterou si můžete půjčit na bydlení, nevychází jen z ceny vybraného bytu nebo domu. Banka sleduje, kolik vyděláváte, jaké máte pravidelné závazky, kolik vlastních peněz vložíte a zda by vám po zaplacení splátky zůstala rozumná finanční rezerva. Výsledek proto může být výrazně nižší než částka, kterou byste podle své současné výplaty považovali za zvládnutelnou….
Podepsáním kupní smlouvy se kupující vlastníkem bytu, domu ani pozemku ještě nestává. Podpis vytváří závazek převést nemovitost za sjednaných podmínek, samotné vlastnické právo však u nemovitostí evidovaných v katastru vzniká až vkladem do katastru nemovitostí. Mezi podpisem smlouvy, zaplacením kupní ceny, předáním klíčů a skutečným nabytím vlastnictví proto bývá rozdíl, který může kupující snadno přehlédnout….
Podpisem kupní smlouvy se kupující ještě nestává vlastníkem nemovitosti. Smlouva je zásadní podklad, ale vlastnické právo k bytu, domu nebo pozemku přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Mezi podpisem a převzetím proto následuje několik kroků, které musí odpovídat smlouvě a být správně načasované. Představme si kupující, která pořizuje byt s využitím hypotéky. Kupní smlouvu podepsala…
Na prohlídku bytu nebo domu nestačí přijít jen s telefonem a představou, kam postavíte sedačku. Během několika desítek minut potřebujete zachytit stav nemovitosti, její rozměry, hluk, světlo i okolnosti, které se v inzerátu neobjevily. Když si vezmete několik jednoduchých pomůcek, snáze oddělíte první dojem od skutečností, které ovlivní vaše bydlení i další rozhodování. Telefon se…
Kupující často počítá hlavně s kupní cenou a splátkou hypotéky, ale skutečný rozpočet se začne měnit až po převzetí nemovitosti. Zálohy na služby se upraví, přijde první vyúčtování, objeví se plánovaná oprava domu a během několika let doslouží vybavení bytu. Budoucí náklady proto nelze odhadnout jedním číslem. Smysluplnější je rozdělit je podle toho, jak pravidelně…
