Jak koupit nemovitost zatíženou zástavním právem

Byt, který chcete koupit, může být v katastru zatížený zástavním právem banky, protože prodávající stále splácí hypotéku. Samotná zástava neznamená, že je obchod nebezpečný nebo že byt nelze převést. Znamená však, že kupní cena, úschova peněz a výmaz zástavy musí být přesně propojené. Nestačí dohoda, že prodávající úvěr po prodeji nějak doplatí.

Představme si kupující Janu, která našla byt financovaný hypotékou prodávajícího. V listu vlastnictví vidí zástavní právo ve prospěch banky a související zákaz zcizení a zatížení. Jana chce rovněž využít hypotéku, takže do obchodu vstupuje její banka, banka prodávajícího, advokátní úschova a katastrální úřad. Taková situace je běžně řešitelná, ale dokumenty musí odpovídat požadavkům obou bank.

První kontrola patří aktuálnímu listu vlastnictví. Kupující by neměl sledovat pouze zástavní právo, ale také případná další omezení, poznámky, exekuce, věcná břemena nebo probíhající řízení označené plombou. Jedna zástava banky související s hypotékou představuje jinou situaci než několik zástav různých věřitelů. Samostatně se prověřuje také právní důvod nabytí prodávajícího a soulad skutečného stavu nemovitosti s evidencí.

Prodávající si od své banky vyžádá vyčíslení nesplaceného dluhu k předpokládanému dni úhrady. Součástí podkladů má být sdělení, za jakých podmínek banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva, případně i souhlas s převodem, pokud je zapsán zákaz zcizení. Vyčíslení nemá být jen orientační informace z internetového bankovnictví. Musí z něj být patrné, kam se peníze posílají, jak se platba identifikuje a co bude následovat po jejím přijetí.

Kupní cena se proto často rozdělí. Část odpovídající dluhu putuje podle dohodnutých podmínek přímo bance prodávajícího a zbývající část do úschovy nebo následně prodávajícímu. Konkrétní tok peněz závisí na podmínkách obou bank a na smluvní dokumentaci. Kupující by neměl posílat celou cenu prodávajícímu s očekáváním, že ten úvěr později vyřeší. Zástavní právo totiž po převodu samo nezaniká a může nadále zatěžovat nemovitost už ve vlastnictví kupujícího.

V modelové situaci Jany její banka požaduje, aby měla přesně určené pořadí zajištění. Banka prodávajícího naopak potřebuje nejprve obdržet částku určenou k doplacení úvěru. Advokát proto nastaví kupní smlouvu, úschovní smlouvu a návrhy na vklad tak, aby na sebe jednotlivé kroky navazovaly. Jana neposuzuje bezpečnost obchodu pouze podle příslibu makléře nebo prodávajícího, ale podle závazných dokumentů bank a smluvních podmínek.

Velkou pozornost si zaslouží okamžik, kdy se uvolňují peníze z úschovy. Podmínkou může být zápis vlastnického práva pro kupujícího, odstranění původní zástavy nebo alespoň