Jak funguje advokátní úschova kupní ceny

Kupující nechce poslat kupní cenu prodávajícímu dříve, než se stane vlastníkem nemovitosti. Prodávající zase nechce převést byt nebo dům bez jistoty, že peníze skutečně dostane. Advokátní úschova řeší právě tento časový nesoulad. Kupní cena se dočasně uloží na účet spravovaný advokátem a vyplatí se teprve po splnění předem sjednaných podmínek.

Představme si prodej bytu, který kupující financuje z vlastních peněz a hypotečního úvěru. Prodávající je zatím zapsán v katastru jako vlastník a na bytě může váznout zástavní právo jeho banky. Kupující proto nemůže bezpečně odeslat celou částku rovnou prodávajícímu. Část kupní ceny může být určena na splacení původního úvěru, další část prodávajícímu a případně jiná část realitní kanceláři podle uzavřených smluv.

Advokátní úschova vzniká písemnou smlouvou. Jejími stranami bývají kupující, prodávající a schovatel, tedy advokát. Smlouva musí přesně určit, kolik peněz bude složeno, na jaký účet, kdo je do úschovy pošle a komu se mají následně vyplatit. Stejně konkrétně se nastavují podmínky výplaty. Nestačí neurčitá formulace, že advokát odešle peníze po dokončení převodu.

U běžného prodeje může být výplata navázána na předložení aktuálního výpisu z katastru, na němž je kupující uveden jako vlastník. Smlouva obvykle řeší také to, zda na výpisu smějí zůstat zástavní práva, věcná břemena, exekuce, plomby nebo jiné zápisy. Některé zápisy jsou součástí zamýšlené transakce, například nové zástavní právo ve prospěch banky kupujícího. Jiné by naopak znamenaly, že podmínky pro výplatu splněny nejsou.

Peníze se neposílají na běžný provozní účet advokátní kanceláře. Pro konkrétní úschovu advokát používá zvláštní účet úschovy vedený u banky v souladu s pravidly pro výkon advokacie. Údaje o účtu je vhodné ověřit přímo podle smlouvy a nezakládat platbu jen na e-mailu s novým číslem účtu. Změna platebních instrukcí zaslaná na poslední chvíli může být známkou podvodu.

Ve smlouvě musí být zachyceno i to, co nastane, když se převod nepodaří. Katastr může návrh na vklad zamítnout, účastníci mohou od smlouvy platně odstoupit nebo se může objevit právní překážka. Advokát nemá rozhodovat podle toho, čí vysvětlení mu připadá přesvědčivější. Peníze vyplatí nebo vrátí pouze způsobem, který dovoluje smlouva o úschově, případně na základě shodného pokynu oprávněných stran či vykonatelného rozhodnutí.

U modelového bytu kupující nejprve podepíše kupní smlouvu, smlouvu o úschově a dokumenty pro svou banku. Vlastní část kupní ceny odešle na účet úschovy a banka za sjednaných podmínek uvolní úvěrovou část.