Co ovlivňuje úrokovou sazbu hypotéky
Dva zájemci žádají ve stejné bance o hypotéku ve stejný den, přesto každý dostane jinou úrokovou sazbu. Nejde nutně o chybu ani o schopnost lépe smlouvat. Banka u každé žádosti posuzuje kombinaci údajů o nemovitosti, výši úvěru, příjmech, závazcích i požadovaném nastavení hypotéky.
Výchozí sazby se odvíjejí od ceny peněz na finančním trhu a od obchodní politiky konkrétní banky. Roli hraje také očekávaný vývoj ekonomiky, inflace a rozhodování České národní banky. Změna základních sazeb centrální banky se však do nabídek hypoték nemusí propsat okamžitě ani ve stejném rozsahu u všech poskytovatelů. Banky financování nakupují a zajišťují různými způsoby, proto mohou sazby upravovat rozdílně.
Pro konkrétního žadatele bývá zásadní poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti, známý jako LTV. Čím větší část hodnoty nemovitosti má pokrýt úvěr, tím vyšší riziko banka nese. Nižší LTV proto může znamenat výhodnější sazbu. Nepracuje se přitom automaticky s cenou uvedenou v kupní smlouvě. Rozhodující bývá hodnota, kterou banka pro účely zajištění uzná.
Představme si Janu, která kupuje byt a část kupní ceny hradí z vlastních prostředků. Bankovní odhad vyjde níže, než očekávala. Hypotéka tak vůči uznané hodnotě bytu představuje větší podíl, přestože Jana výši úvěru nezměnila. Může se tím dostat do jiného sazebního pásma nebo bude muset doplnit vlastní peníze, případně nabídnout další vhodnou nemovitost do zástavy. Stejná kupní cena tedy sama o sobě neříká, jakou sazbu banka nabídne.
Další vrstvou je bonita klienta. Banka zkoumá výši a stabilitu příjmů, jejich zdroj, pravidelné výdaje, další úvěry, limity kreditních karet, kontokorenty, vyživovací povinnosti a dosavadní platební historii. Nestačí pouze vydělávat dost peněz. Poskytovatele zajímá, zda domácnosti po zaplacení všech závazků zůstává přiměřená rezerva a jak spolehlivě lze příjem doložit.
Jinou optikou může banka hodnotit zaměstnance s pracovní smlouvou, podnikatele, člověka s příjmy z pronájmu nebo žadatele, který kombinuje několik zdrojů příjmu. To neznamená, že podnikatel automaticky získá horší sazbu. Rozdíly bývají hlavně v tom, jak banky příjem vypočítají a jakou část uznají. Výsledek proto může být u stejného daňového přiznání mezi bankami odlišný.
Sazbu ovlivňuje také délka fixace, tedy období, po které se sjednaný úrok nemění. Kratší fixace nemusí být vždy levnější a delší nemusí být automaticky dražší. Nabídka odráží očekávání trhu pro příslušné období i aktuální strategii banky. Při volbě fixace proto nedává smysl sledovat jen nejnižší číslo.