Jaké daně souvisejí s prodejem nemovitosti
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se dnes neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. To ale neznamená, že je převod bez daňových souvislostí. Prodávající může řešit daň z příjmů, kupující začíná být poplatníkem daně z nemovitých věcí a u některých transakcí vstupuje do hry také DPH. Každá z těchto daní se posuzuje jinak.
Největší pozornost obvykle vyžaduje daň z příjmů prodávajícího. U fyzické osoby se nezkoumá jen to, za kolik nemovitost prodala. Rozhoduje také způsob nabytí, délka vlastnictví, skutečné bydliště, případné použití získaných peněz na vlastní bytovou potřebu a to, zda nemovitost nebyla zařazena v obchodním majetku.
Představme si paní Janu, která prodává byt zděděný po rodiči. Sama v něm nebydlela a po dědictví jej krátce pronajímala. Z pouhé informace, že jde o zděděný byt, nelze říct, zda bude příjem osvobozený. Při posouzení časového testu může hrát roli i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Současně je potřeba ověřit datum nabytí a vztah mezi dědicem a zůstavitelem.
Jiná cesta k osvobození může souviset s bydlištěm prodávajícího. Nejde přitom pouze o adresu trvalého pobytu zapsanou v občanském průkazu. Podstatné je, zda prodávající v nemovitosti skutečně žil a měl tam své životní zázemí. Pokud podmínka bydliště není splněna, může za určitých okolností pomoci použití peněz z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby. Takový postup však bývá spojen s oznamovacími a časovými podmínkami, které je vhodné předem prověřit s daňovým poradcem.
Když příjem osvobozený není, neznamená to automaticky zdanění celé prodejní ceny. Proti příjmu lze zpravidla postavit uznatelný výdaj související s nabytím nemovitosti a také některé doložitelné náklady spojené s jejím technickým zhodnocením či samotným prodejem. Rozdíl mezi opravou, údržbou a technickým zhodnocením ale nemusí být na první pohled zřejmý. Faktury, smlouvy a doklady o úhradě proto mohou mít zásadní význam.
U paní Jany by se při neosvobozeném prodeji nepracovalo automaticky s částkou, kterou kdysi zaplatil její rodič. U zděděné nemovitosti se výdaj stanovuje podle daňových pravidel pro tento způsob nabytí. Konkrétní výpočet závisí na dokumentech z dědického řízení, ocenění nemovitosti a dalších okolnostech. Realitní makléř může pomoci shromáždit podklady k transakci, samotné daňové určení však patří daňovému poradci nebo účetnímu se znalostí realitních převodů.
Vedle daně z příjmů se řeší daň z nemovitých věcí. Ta se váže k vlastnictví evidovanému k rozhodnému dni daného zdaňovacího období.