Jak postupovat po podpisu kupní smlouvy
Podpisem kupní smlouvy se kupující ještě nestává vlastníkem nemovitosti. Smlouva je zásadní podklad, ale vlastnické právo k bytu, domu nebo pozemku přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Mezi podpisem a převzetím proto následuje několik kroků, které musí odpovídat smlouvě a být správně načasované.
Představme si kupující, která pořizuje byt s využitím hypotéky. Kupní smlouvu podepsala společně s prodávajícím, peníze mají být uloženy v advokátní úschově a na bytě současně vázne zástavní právo banky prodávajícího. Její další postup neurčuje jen kupní smlouva, ale také smlouva o úschově, úvěrová dokumentace a podmínky obou bank. Není proto bezpečné řídit se pouze tím, co zaznělo při podpisu.
Nejdříve se kontroluje, zda byly podepsány všechny potřebné listiny a zda podpisy splňují požadavky pro katastrální řízení. Vedle kupní smlouvy může být připraven návrh na vklad vlastnického práva, zástavní smlouva pro banku kupující a dokumenty související s výmazem původního zajištění. Jednotlivé listiny na sebe navazují. Chybějící příloha nebo nesoulad v označení nemovitosti může celý proces zkomplikovat.
Peníze se posílají přesně způsobem sjednaným ve smlouvách. Kupující z modelového příkladu skládá vlastní prostředky do úschovy a úvěrovou část uvolní banka po splnění podmínek čerpání. Neměla by poslat kupní cenu přímo prodávajícímu jen na základě dodatečné ústní dohody. U úschovy si ověří účet, variabilní symbol a potvrzení o přijetí částky. Zároveň sleduje, zda banka obdržela dokumenty, které požaduje k čerpání.
Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo kvůli úvěru prodávajícího, část kupní ceny může směřovat přímo jeho bance. Ta obvykle stanoví podmínky splacení a následného uvolnění zástavy. Konkrétní pořadí plateb a podání na katastr se však musí posoudit podle dané transakce. Tady už nestačí obecná informace, protože odlišné nastavení bank nebo úschovy může vyžadovat jiný postup.
Návrh na vklad se podává až ve chvíli určené smluvní dokumentací. Někdy jej podává advokát, jindy realitní kancelář nebo jedna ze smluvních stran. Kupující by měl vědět, kdo podání skutečně provede, kdy k tomu dojde a jak obdrží potvrzení. Po zahájení řízení lze stav sledovat v katastru podle nemovitosti nebo čísla řízení.
Během katastrálního řízení není vhodné považovat obchod za definitivně dokončený. Katastr může vyzvat k doplnění nebo návrh zamítnout, pokud listiny nesplňují požadavky. Kupní smlouva a úschova proto mají řešit i situaci, kdy vklad neprojde napoprvé. To, zda postačí oprava dokumentu, nový návrh nebo jiné právní řešení, posoudí podle konkrétní vady advokát.
Kupní cena