Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře – rizika a postup

Prodej bez realitní kanceláře začíná zdánlivě jednoduše. Majitel nafotí byt, napíše inzerát a čeká na zájemce. Největší rizika ale obvykle nevznikají při samotné inzerci. Přicházejí ve chvíli, kdy se objeví vážný kupující, začne se jednat o podmínkách a každý očekává, že obchod proběhne rychle a bez komplikací.

Představme si majitele, který prodává byt po rodičích. Nemovitost je prázdná, kupující chce financovat nákup hypotékou a v bytě zůstalo několik kusů nábytku. Prodávající si cenu stanoví podle podobných nabídek na internetu. Jenže nabídková cena není totéž co skutečně dosažená prodejní cena a každý byt má jiné patro, stav, orientaci, příslušenství i právní okolnosti. Příliš vysoká cena může nabídku na dlouho zablokovat, příliš nízká zase připraví vlastníka o část výnosu.

Ještě před zveřejněním inzerátu by měl prodávající zkontrolovat list vlastnictví, nabývací titul, půdorys a dostupnou stavební dokumentaci. U bytu potřebuje také informace od společenství vlastníků, zejména o hospodaření domu, plánovaných opravách a závazcích souvisejících s jednotkou. Pokud skutečný stav neodpovídá dokumentům, je lepší nesrovnalost řešit dříve, než ji objeví kupující, jeho právník nebo banka.

Inzerát musí být přesný. Není rozumné označit jako obytnou místnost prostor, který tak právně vedený není, zamlčet věcné břemeno nebo tvrdit, že k bytu patří parkovací stání, pokud jde pouze o neformální způsob užívání společné plochy. Prodávající odpovídá za informace, které kupujícímu poskytuje. To se týká i vad nemovitosti, známých problémů s vlhkostí, hlučností technického zařízení nebo sporů v domě.

Samostatnou kapitolou jsou prohlídky. Majitel pouští do nemovitosti cizí lidi a současně jim ukazuje dispozici, vybavení i zabezpečení. Měl by si předem ověřit totožnost zájemce, vést evidenci návštěv a cenné věci odstranit. Při vyjednávání není nutné okamžitě přijmout první ústní nabídku. Zájemce by měl sdělit způsob financování, požadovaný termín předání a případné podmínky, na nichž jeho koupě závisí.

U modelového bytu se přihlásí pár s hypotečním úvěrem. Nabídne cenu, prodávající souhlasí a strany si e-mailem potvrdí základní představu. Tím však není vyřešeno, co se stane, pokud banka úvěr neschválí, odhad vyjde jinak nebo se podpis kupní smlouvy protáhne. Rezervační dohoda připravená bez znalosti konkrétní transakce může chránit jen jednu stranu, případně být nejasná v otázce vrácení složených peněz.

Kupní smlouvu by neměl prodávající skládat ze vzoru staženého z internetu. Musí odpovídat údajům v katastru, způsobu financování, případným zástavám, předání i úschově kupní ceny.