Jak stanovit správnou nabídkovou cenu nemovitosti

Nabídková cena rozhoduje už v prvních dnech, zda se kolem nemovitosti vytvoří skutečný zájem, nebo jen řada zobrazení bez prohlídek. Příliš vysoká částka prodávajícímu obvykle nepřinese lepší vyjednávací pozici. Často naopak způsobí, že vhodní kupující nabídku rovnou vyřadí a nemovitost začne na trhu působit jako problematická.

Správná nabídková cena přitom není totéž co nejvyšší částka, kterou by si majitel přál získat. Není to ani suma vypočtená z pořizovací ceny, nákladů na rekonstrukci a očekávaného zisku. Trh neoceňuje minulá rozhodnutí prodávajícího. Reaguje na současnou nabídku, poptávku, stav konkrétní nemovitosti, její polohu a možnosti financování kupujících.

Představme si majitele bytu, který chce prodat zrekonstruovaný byt v běžném bytovém domě. Ve stejné městské části najde několik inzerátů s podobnou dispozicí a podle nich nastaví cenu. Jenže jeden srovnávaný byt má balkon, druhý vlastní parkování a třetí se nachází v tišší ulici. Jejich nabídkové ceny proto nelze jednoduše zprůměrovat a výsledek použít jako hodnotu jeho bytu.

Navíc jde o ceny, za které se nemovitosti teprve nabízejí, nikoli nutně prodávají. Některé inzeráty mohou být čerstvé a jiné na trhu zůstávají právě kvůli nadsazené částce. Vypovídací hodnotu má proto nejen samotná cena, ale také délka nabídky, případné opakované zlevňování a to, zda srovnatelná nemovitost z nabídky zmizela kvůli prodeji, nebo pouze kvůli stažení inzerátu.

Srovnání musí pracovat s konkrétními rozdíly. Kupující posuzuje patro, výtah, světlo, orientaci oken, hluk, výhled, technický stav domu, sklep, balkon, parkování i měsíční náklady. U rodinného domu přibývá stav střechy, rozvodů, vytápění, pozemku, přístupové cesty nebo napojení na sítě. Dvě nemovitosti se stejnou výměrou mohou mít kvůli těmto vlastnostem odlišnou prodejní hodnotu.

Velkou roli hraje také mikro lokalita. Nestačí porovnat dva byty ve stejné obci nebo městské části. Rozdíl může vytvořit rušná komunikace pod okny, horší docházka k dopravě, problematické parkování či bezprostřední okolí domu. Naopak upravený dům a příjemná ulice mohou podpořit cenu, i když samotný byt není po nejnovější rekonstrukci.

Prodávající bývá k vlastní nemovitosti přirozeně emočně připoutaný. Hodnotu pro něj může mít kuchyň vyrobená na míru, zahrada budovaná řadu let nebo materiál, který osobně vybíral. Kupující však stejné prvky nemusí ocenit plnou částkou. Některé úpravy zvýší atraktivitu a urychlí prodej, ale jejich pořizovací náklady se do ceny nepromítnou automaticky.

Nabídková cena má zároveň odpovídat zvolené prodejní strategii. Lze ji nastavit s omezeným prostorem pro jednání, ale tento prostor nesmí