Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

Majitel vystaví byt za cenu, kterou viděl u podobné nabídky v sousedství, nafotí ho telefonem a čeká, že se zájemci ozvou sami. Po několika týdnech nepřichází vážná nabídka, a tak začne cenu postupně snižovat. Právě tady se často rozbíhá řetězec chyb, který prodej prodlouží, oslabí vyjednávací pozici a může skončit horším výsledkem, než jakého šlo dosáhnout při správné přípravě.

První potíž bývá v určení nabídkové ceny. Inzerované částky nejsou totéž co ceny, za které se nemovitosti skutečně prodají. Dva zdánlivě stejné byty navíc mohou mít odlišnou hodnotu kvůli stavu domu, podlaží, orientaci, dispozici, výtahu, balkonu, hluku nebo právním omezením. Přemrštěná cena zájemce často nevyprovokuje k nabídce, ale odradí ho už při porovnávání inzerátů. Příliš nízká cena zase může prodávajícího připravit o část výnosu, pokud za ní nestojí promyšlená prodejní strategie.

Modelovým příkladem je paní Nováková, která prodává byt po rodičích. Cenu odvodí od zrekonstruovaného bytu ve vedlejším domě, přestože její nemovitost vyžaduje modernizaci a má méně praktické uspořádání pokojů. Když se nikdo vážný neozývá, střídavě upravuje cenu a mění text inzerátu. Zájemci, kteří nabídku sledují delší dobu, začnou předpokládat, že je s bytem problém, a při jednání tlačí na další slevu.

Další chybou je podceněná prezentace. Zatemněné místnosti, osobní věci, přeplněné skříně nebo fotografie pořízené širokoúhlým objektivem bez ohledu na realitu mohou vytvořit zkreslený či nelichotivý dojem. Nemovitost nemusí vypadat jako katalogový interiér. Měla by však být čistá, vzdušná a prezentovaná tak, aby zájemce pochopil dispozici, stav i hlavní přednosti. Pokud fotografie slibují něco jiného než prohlídka, důvěra rychle mizí.

Slabý inzerát často buď neříká skoro nic, nebo naopak zakrývá podstatné skutečnosti reklamními frázemi. Chybějící půdorys, neurčité provozní náklady, nepřesný popis příslušenství či zamlčená hlučná komunikace vedle domu se při prohlídce stejně projeví. Otevřený popis neznamená, že musí prodávající nemovitost shazovat. Znamená to dát zájemci dost podkladů, aby si nevytvářel chybná očekávání.

Mnozí majitelé začnou shromažďovat dokumenty až ve chvíli, kdy kupující projeví vážný zájem. Pak se zjistí nesoulad skutečného stavu s evidencí, chybějící podklady ke stavbě, nejasné užívání části pozemku, věcné břemeno nebo zástava. U bytu mohou chybět informace od společenství vlastníků, u domu dokumentace k úpravám a technickým zařízením. Některé nedostatky lze napravit, ale řešení pod tlakem podpisu bývá nepříjemné a oslabuje pozici prodávajícího.

Samostatnou kapitolou jsou prohlídky. Prodávající někdy zájemce zahlcuje osobními příběhy, omlouvá každý detail nebo