Kdy se vyplatí refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky se vyplatí ve chvíli, kdy nová nabídka nezlepší jen úrokovou sazbu na papíře, ale skutečně sníží celkové náklady nebo upraví úvěr tak, aby lépe odpovídal vaší současné situaci. Rozdíl v sazbě proto nestačí posuzovat izolovaně. Do rozhodnutí vstupuje zbývající dluh, doba splácení, náklady na změnu banky, podmínky předčasného splacení i to, jak dlouho chcete nemovitost držet.
Nejčastěji lidé refinancování řeší před koncem fixace. Stávající banka pošle nabídku nové sazby a klient má prostor porovnat ji s konkurencí. Právě tehdy bývá změna poskytovatele administrativně i finančně nejsnazší. Nabídku vlastní banky však není nutné automaticky přijmout, stejně jako nedává smysl odejít jen proto, že jiná banka uvádí nižší reklamní sazbu.
Představme si manžele, kteří splácejí hypotéku na rodinný dům a blíží se jim konec fixace. Jejich banka nabídne novou sazbu, zatímco konkurenční instituce přijde s nižším úrokem. Na první pohled se zdá, že změna je jasná volba. Při podrobnějším porovnání ale vyjde najevo, že konkurenční nabídka předpokládá aktivní používání účtu, sjednání dalšího produktu a nové posouzení nemovitosti. Manželé proto neporovnávají jen sazby, ale také výslednou splátku, poplatky, podmínky slev a celkovou částku zaplacenou během nové fixace.
Rozhodující může být velikost nesplacené jistiny. U vyššího zůstatku se i menší rozdíl v sazbě projeví výrazněji než u úvěru, který už je téměř doplacený. Podobně záleží na zbývající době splatnosti. Pokud do konce úvěru zbývá krátká doba, mohou náklady a práce spojené s převodem převážit nad dosaženou úsporou.
Pozor také na prodloužení splatnosti. Nižší měsíční splátka může vypadat jako výhra, ale někdy vznikne hlavně tím, že se dluh rozloží do více let. Domácnost si sice okamžitě uvolní rozpočet, v dlouhém horizontu však může zaplatit více. Smysluplné porovnání proto musí zachovat stejnou zbývající splatnost, případně otevřeně ukázat, co její změna udělá s celkovými náklady.
Refinancování nemusí sloužit pouze ke snížení úroku. Důvodem může být potřeba změnit délku fixace, upravit splátku, spojit více úvěrů zajištěných nemovitostí nebo získat pružnější podmínky pro mimořádné splácení. Někdo plánuje nemovitost brzy prodat, jiný očekává příjem z prodeje dalšího majetku a chce část dluhu umořit. V takové situaci může být flexibilnější smlouva hodnotnější než nepatrně nižší sazba.
Načasování změny banky souvisí s pravidly předčasného splacení a s konkrétní úvěrovou smlouvou. Mimo konec fixace mohou vzniknout náklady, které očekávanou úsporu výrazně zmenší.