Kolik vlastních peněz potřebuji k hypotéce
Pár podepíše rezervační smlouvu na byt a zaplatí zálohu. Úspory má spočítané přesně podle podílu, který má pokrýt z vlastních zdrojů. Pak přijde bankovní odhad. Je nižší než kupní cena a v rozpočtu se objeví mezera, s níž nikdo nepočítal. Hypotéka totiž nevychází automaticky z částky dohodnuté s prodávajícím, ale z hodnoty, kterou uzná banka.
Banka zpravidla neuhradí celou kupní cenu. Výši úvěru poměřuje s hodnotou zastavené nemovitosti a zbytek musí kupující doplnit. Podmínky se liší podle banky, věku žadatele, jeho příjmů, dalších dluhů i typu a stavu nemovitosti. Úvěrová pravidla navíc určují jen určitý rámec. Konkrétní banka může žádost posoudit přísněji.
Modelový příklad ukazuje nejčastější zádrhel. Kupující má úspory na část kupní ceny, kterou očekává, že banka nepokryje. Odhadce však stanoví nižší hodnotu bytu. Úvěr se vypočítá z této nižší částky, takže kupující musí ze svého uhradit nejen původně plánovaný podíl, ale také rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem. Pokud už podepsal rezervační smlouvu, může při nedokončení obchodu přijít o zaplacenou zálohu. Rozhoduje konkrétní znění smlouvy.
Pouhé procento z kupní ceny proto nestačí. Do potřebné hotovosti patří nepokrytá část ceny, případný rozdíl proti odhadu a náklady spojené s převodem i nastěhováním. Může jít o právní služby, úschovu peněz, poplatky na katastru, odhad, pojištění, stěhování, opravy nebo základní vybavení. Některé položky zahrne banka či realitní kancelář do svých služeb, jiné platí kupující samostatně.
Rezervační záloha se obvykle započítává do kupní ceny, není tedy automaticky dalším nákladem. Musí však být k dispozici dříve, než banka začne hypotéku čerpat. I finančně zvládnutelný obchod tak může ztroskotat na špatném načasování plateb.
Chybějící hotovost lze někdy nahradit další nemovitostí vloženou do zástavy. Vyšší hodnota zajištění může bance umožnit poskytnout větší úvěr. Majitel další nemovitosti tím ale riskuje její postižení, pokud dlužník přestane splácet. Takové řešení vyžaduje souhlas vlastníka, ocenění zástavy a schválení bankou.