Jak bezpečně financovat koupi před prodejem vlastní nemovitosti
Prodávající domu chce během několika dnů podepsat rezervační smlouvu a doložit financování. Kupující má většinu peněz ve vlastním bytě, který zatím ani nenabídl k prodeji. Pokud se zaváže ke koupi bez připraveného financování, může přijít o rezervační poplatek, dostat se do sporu nebo přijmout nevýhodnou nabídku na svůj byt jen proto, že ho tlačí termín.
Nejdřív je potřeba sestavit realistický tok peněz a časový plán. Od předpokládané prodejní ceny bytu se odečte zůstatek hypotéky, náklady na oba převody, stěhování a případné opravy. Vedle toho musí zůstat rezerva pro pomalejší nebo méně výhodný prodej. Odhad makléře není částka, se kterou lze automaticky počítat. Rozhoduje výnos, který majiteli skutečně zůstane po splacení závazků a dokončení transakce.
Modelovým příkladem jsou manželé, kteří kupují rodinný dům a většinu vlastních prostředků získají prodejem bytu zatíženého hypotékou. Než podepíšou nevratnou rezervaci domu, nechají si prověřit prodejnost bytu, vyčíslit nesplacený úvěr a posoudit bankou financování přechodného období. Současně zjistí, za jakých podmínek mohou starou hypotéku doplatit a jak bude probíhat výmaz zástavního práva. Teprve potom vědí, zda obchod unesou i při zdržení.
Jednou z cest je hypotéka, která dočasně překlene dobu mezi koupí domu a prodejem bytu. Banka může přijmout do zástavy kupovanou nemovitost, původní byt nebo obě nemovitosti. Výsledek závisí na příjmech žadatelů, hodnotě zástav, současných dluzích a pravidlech konkrétní banky. Vysoká hodnota bytu sama o sobě schválení nezaručí. Domácnost navíc musí zvládnout splátky v období, kdy ještě nese náklady obou nemovitostí.
Použít lze také krátkodobé či překlenovací financování splatné z výnosu prodeje. Před podpisem musí být známá jeho celková cena, způsob splacení i následky zpoždění. Prodej se může protáhnout kvůli hypotéce kupujícího, právním vadám, vyjednávání o smlouvách, výmazu zástavy nebo předání bytu.
Rezervační a kupní smlouvy mají odpovídat schválenému financování, nikoli optimistickému odhadu. Termíny úhrad, podmínky vrácení rezervačního poplatku a návaznost obou obchodů proto musí před podpisem zkontrolovat advokát. Kdo plán postaví na nejrychlejším možném prodeji, často nakonec prodává pod tlakem.