Jak se připravit na žádost o hypotéku

Žádost o hypotéku nezačíná podpisem formuláře v bance, ale kontrolou vlastních financí několik měsíců předem. Banka nebude posuzovat jen cenu vybrané nemovitosti a výši příjmu. Zajímá ji také jeho stabilita, pravidelné výdaje, existující dluhy, platební historie, vlastní prostředky i hodnota nemovitosti, která má sloužit jako zástava.

Představme si pár, který chce koupit byt. Jeden pracuje v zaměstnaneckém poměru, druhý podniká. Mají úspory, používají kreditní kartu a ještě splácejí menší spotřebitelský úvěr. Na první pohled vypadají jako bezproblémoví žadatelé, ale při předběžném posouzení se může ukázat, že podnikatelský příjem banka vyhodnotí jinak, než pár očekával, a nevyužívaný limit kreditní karty sníží dostupnou výši hypotéky.

Prvním praktickým krokem je sepsat všechny příjmy, závazky a pravidelné výdaje bez přikrášlování. Patří sem úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty, nákupy na splátky, ručení za cizí dluh i výživné. Banka může některé úvěrové limity započítat jako potenciální zatížení, přestože je žadatel právě nečerpá. Automatické zrušení každého produktu však nemusí být správné řešení. Záleží na konkrétní bance, parametrech žádosti a časování změn.

Vyplatí se také projít bankovní výpisy. Opakované nepovolené přečerpání, opožděné splátky nebo dlouhodobý stav, kdy účet před výplatou pravidelně klesá na minimum, mohou působit jinak než stabilní hospodaření s rezervou. Není potřeba vytvářet umělý obraz dokonalého klienta. Smyslem je odstranit zbytečné finanční návyky, které komplikují posouzení, a mít připravené vysvětlení neobvyklých pohybů.

U zaměstnance banka obvykle ověřuje výši a stabilitu příjmu, typ pracovního vztahu i aktuální situaci u zaměstnavatele. Komplikací může být zkušební doba, výpovědní doba, smlouva na dobu určitou nebo významná část odměny tvořená nepravidelnými bonusy. Neznamená to automatické zamítnutí. Každá banka může stejný příjem posoudit odlišně a může požadovat jiné podklady.

Podnikatel by měl přípravu řešit s předstihem, protože banka zpravidla pracuje s daňovými dokumenty a vlastní metodikou výpočtu uznatelného příjmu. Obrat na účtu není totéž co příjem použitelný pro hypotéku. Způsob uplatňování výdajů, hospodářský výsledek, délka podnikání nebo výkyvy mezi obdobími mohou výsledné hodnocení změnit. Daňové nastavení je vhodné konzultovat s daňovým poradcem a hypoteční dopad zvlášť s odborníkem, který zná aktuální metodiky bank.

Vedle bonity se řeší vlastní zdroje. Nestačí mít peníze jen na část kupní ceny. Rezerva se může hodit také na právní služby, odhad, pojištění, stěhování, opravy a vybavení. Pokud žadatel po koupi vyčerpá všechny úspory, může ho překvapit i běžná závada nebo dočasný výpadek příjmu.