Co dělat, když odhad banky nestačí
Kupující má podepsanou rezervační smlouvu, banka už prověřila jeho příjmy, ale odhad nemovitosti vyšel níž než sjednaná kupní cena. V tu chvíli často zazní, že hypotéka nestačí. Přesnější je říct, že banka počítá úvěr z hodnoty, kterou uznala jako zástavní, nikoli automaticky z částky dohodnuté s prodávajícím. Rozdíl pak musí kupující pokrýt jinak, změnit financování nebo znovu otevřít jednání o celé transakci.
Představme si pár, který kupuje byt a počítal s určitou výší vlastních peněz. Odhadce banky však byt ocenil níže, než za kolik se prodává. Banka proto nabídne menší úvěr, přestože příjmově by pár zvládl vyšší splátku. Nejde nutně o chybu odhadce ani o důkaz, že prodávající požaduje nepřiměřenou cenu. Kupní a zástavní hodnota vznikají pro jiný účel a mohou se lišit.
Nejdřív je potřeba zjistit, co přesně banka sdělila. Někdy klient slyší jen výslednou částku, ale neví, zda problém spočívá v ceně bytu, právním stavu, technických vadách, lokalitě nebo v omezené porovnatelnosti s jinými prodeji. Jinak se řeší konzervativní ocenění běžného bytu a jinak nemovitost s nepovolenou přístavbou, nejasným přístupem či rozporem mezi skutečným stavem a dokumentací.
Má smysl projít odhad a podklady, ze kterých vycházel. Pokud v něm chybí doložená rekonstrukce, sklep, parkovací stání nebo jiná součást převodu, lze bance dodat dokumenty a požádat o přezkoumání. Totéž platí při faktické chybě, například nesprávně uvedené výměře. Přezkum ale není vyjednávání o ceně. Samotný argument, že prodávající slevit nechce nebo že kupující byt nutně potřebuje, zástavní hodnotu nezvýší.
Další možností je oslovit jinou banku. Banky používají vlastní metodiky, odhadce i interní pravidla, takže stejná nemovitost nemusí všude vyjít totožně. Nový odhad ovšem není zárukou lepšího výsledku a může přinést další náklady nebo zdržení. Před změnou banky je proto rozumné porovnat nejen očekávanou hodnotu zástavy, ale také úrok, podmínky čerpání, požadované dokumenty a návaznost na termíny v kupní smlouvě.
Kupující může rozdíl doplatit z vlastních zdrojů. U modelového páru by to znamenalo použít větší část úspor, než původně plánoval. Tady bych byl opatrný. Vyčerpat rezervu do poslední koruny kvůli dokončení koupě může být nebezpečnější než samotná vyšší splátka, protože po převzetí bytu často přijdou náklady na vybavení, opravy, stěhování nebo provoz domácnosti.
Někdy pomůže další nemovitost do zástavy, například nemovitost ve vlastnictví rodičů. Tím se může zvýšit celková hodnota zajištění, ale vlastník další nemovitosti vstupuje do reálného rizika.