Jak prodat nemovitost s hypotékou
Prodáváte byt nebo dům, na kterém stále vázne hypotéka. To samo o sobě prodej neblokuje, ale do transakce vstupuje banka, její zástavní právo a přesně nastavený tok peněz. Kupující potřebuje získat nemovitost bez vašeho dluhu a banka zase nepovolí výmaz zástavy, dokud nejsou splněny její podmínky.
Prvním krokem bývá kontaktování vaší banky a vyžádání podkladů k předčasnému splacení úvěru v souvislosti s prodejem. Banka připraví vyčíslení dlužné částky k určitému datu a sdělí podmínky, za kterých vydá souhlas s výmazem zástavního práva. Platnost vyčíslení je potřeba sladit s kupní smlouvou, úschovou i financováním kupujícího. Nestačí totiž znát přibližný zůstatek z internetového bankovnictví.
Současně si ověřte, co přesně je u nemovitosti zapsáno v katastru. Vedle zástavního práva se může objevit zákaz zcizení nebo zatížení, případně jiná omezení. List vlastnictví proto musí vidět realitní poradce i právník připravující smlouvy. Pokud banka vyžaduje souhlas s převodem, řeší se před podpisem nebo podle smluvně nastaveného postupu, nikoli až ve chvíli, kdy kupující poslal peníze.
Modelově prodává paní Jana byt zatížený hypotékou. Kupující pan Petr hradí část kupní ceny z vlastních prostředků a část prostřednictvím svého hypotečního úvěru. Ve smluvní dokumentaci se proto určí, že částka odpovídající vyčíslenému dluhu poputuje přímo bance paní Jany. Zbývající peníze budou uvolněny z úschovy až po splnění sjednaných podmínek. Paní Jana tedy nemusí nejprve hypotéku doplatit ze svých úspor, ale její dluh se vypořádá z kupní ceny.
Nejde však jen o jednu platbu. Banka prodávajícího obvykle stanoví identifikaci úvěru, účet, termín úhrady a další podmínky pro následné uvolnění zástavy. Banka kupujícího může současně požadovat vlastní zástavní právo a přesně určit, kdy peníze načerpá. Oba požadavky se musí potkat v jedné proveditelné posloupnosti. Kupní smlouva, úschovní smlouva a bankovní instrukce proto nesmějí popisovat rozdílné scénáře.
Častou chybou je slibovat kupujícímu rychlé předání nebo pevný termín výplaty celé kupní ceny ještě před získáním bankovních podkladů. Stačí, aby vyčíslení přestalo odpovídat plánovanému dni úhrady, a je nutné žádat o nové. Komplikaci přinese také situace, kdy kupní cena nestačí na doplacení hypotéky. Rozdíl pak musí prodávající pokrýt jiným způsobem přijatelným pro banku, jinak zástava nezanikne a obchod nelze bezpečně dokončit.
Někteří prodávající uvažují o převzetí hypotéky kupujícím. Není to automatické právo ani jednoduché přepsání jména ve smlouvě. Banka musí kupujícího posoudit, přijmout změnu dlužníka a schválit konkrétní nastavení.