Jak probíhá odhad ceny nemovitosti
Majitel chce prodat byt a první otázka obvykle zní, za kolik ho nabídnout. Odhad ceny nemovitosti ale nevzniká tím, že se vezme nejdražší podobný inzerát v okolí a částka se upraví podle pocitu. Nabídková cena může přitáhnout zájemce, nebo je naopak odradit ještě před prohlídkou. Proto odhad začíná sběrem konkrétních informací o nemovitosti a místním trhu.
Odhadce nebo realitní poradce si nejprve vyžádá základní podklady. Potřebuje znát přesnou polohu, dispozici, podlahovou plochu, vlastnickou formu, stav nemovitosti a případná omezení zapsaná v katastru. U bytu ho zajímá také patro, výtah, balkon, sklep, orientace místností, stav domu a plánované opravy. U rodinného domu přibývá velikost a využitelnost pozemku, technický stav stavby, napojení na sítě, přístupová cesta nebo vedlejší objekty.
Pak následuje prohlídka. Fotografie a údaje od majitele mohou posloužit pro první orientaci, osobní návštěvu však plně nenahradí. Na místě se ukáže hlučnost ulice, výhled, množství denního světla, kvalita rekonstrukce i to, zda dispozice funguje v běžném provozu. Dvě nemovitosti se stejnou výměrou ve stejném domě proto nemusí mít stejnou tržní hodnotu.
Představme si byt po rekonstrukci, který se nachází ve vyšším patře domu s výtahem. Majitel vidí v sousedství nabídku podobně velkého bytu a očekává stejnou, případně vyšší cenu. Při prohlídce se ale zjistí, že jeho byt má průchozí pokoj, okna směřují k rušné komunikaci a rekonstrukce je už částečně opotřebovaná. Nabízený byt v okolí má balkon, klidnější orientaci a praktičtější dispozici. Pouhé porovnání výměry by tak vedlo k nepřesnému výsledku.
Dalším krokem je porovnání s relevantními nemovitostmi. Největší váhu mají skutečně realizované prodeje, pokud jsou dostupné a dostatečně podobné. Inzerované ceny ukazují očekávání prodávajících, nikoli částku, na které se nakonec dohodli s kupujícím. Některé nabídky mohou být na trhu dlouho právě proto, že jejich cena neodpovídá poptávce.
Při porovnávání se nepracuje jen s cenou za metr čtvereční. Ta je užitečným orientačním údajem, ale sama nezohlední rozdíl mezi přízemím a světlým patrem, původním stavem a povedenou rekonstrukcí nebo mezi běžným sklepem a garážovým stáním. Hodnotu ovlivňuje také mikrolokalita. Rozdíl může vytvořit několik ulic, dopravní dostupnost, okolní zástavba, parkování i kvalita společných částí domu.
Výsledkem odhadu zpravidla nebývá jedna neotřesitelná částka. Smysluplnější je pracovat s cenovým rozpětím a rozlišit odhadovanou tržní hodnotu od doporučené nabídkové ceny. Nabídková cena zohledňuje prodejní strategii, očekávanou poptávku, čas majitele a prostor pro jednání.