Jak funguje bankovní úschova kupní ceny
Kupující nechce poslat celou kupní cenu prodávajícímu dřív, než se stane vlastníkem nemovitosti. Prodávající zase nechce převést byt nebo dům bez jistoty, že peníze skutečně dostane. Bankovní úschova řeší právě tento střet. Kupní cena se dočasně uloží u banky a ta ji vyplatí teprve po splnění předem sjednaných podmínek.
Nejde o běžný účet prodávajícího ani kupujícího. Banka vede peníze v režimu odpovídajícím uzavřené smlouvě o úschově a nemůže s nimi nakládat podle jednostranného pokynu jedné ze stran. Rozhodující je přesné znění smlouvy. V ní se stanoví, kdo peníze skládá, na jaký účet, za jakým účelem a jakými doklady se prokazuje splnění podmínek pro výplatu.
Představme si prodej bytu, který financuje kupující zčásti vlastními prostředky a zčásti hypotékou. Vlastní peníze pošle na účet bankovní úschovy kupující. Hypoteční část může na stejný účet uvolnit financující banka, pokud to odpovídá podmínkám úvěru. Prodávající tak před podáním návrhu na vklad vlastnického práva vidí, že do úschovy dorazila sjednaná částka, ale zatím s ní nemůže disponovat.
Poté se kupní smlouva spolu s návrhem na vklad doručí katastrálnímu úřadu. Banka nevyplácí peníze jen proto, že byl návrh podán. Obvykle čeká na dokument sjednaný ve smlouvě o úschově, například na výpis z katastru, ze kterého je patrné, že kupující je zapsán jako vlastník a že na nemovitosti neváznou nepovolená omezení. Konkrétní požadavky banky se mohou lišit a musí být sladěny s kupní smlouvou i případným hypotečním financováním.
Právě formulace podmínek výplaty rozhoduje, zda bude úschova fungovat hladce. Vágní věta, že banka vyplatí cenu po převodu nemovitosti, nestačí. Musí být zřejmé, jaký dokument banka přijme, kdo jej obstará a jak se naloží se situací, kdy katastr zapíše vlastnictví kupujícího, ale současně se objeví jiný zápis, který smlouva nepřipouští. Banka zpravidla neposuzuje celý obchod jako právník. Kontroluje splnění podmínek, které má napsané ve smlouvě.
U bytu z modelového příkladu může být část kupní ceny určena také na splacení stávajícího úvěru prodávajícího. Banka pak nemusí poslat vše na jeden účet. Sjednanou část odešle věřiteli, aby mohl být vyřešen zápis zástavního práva, a zbývající část prodávajícímu. Pořadí jednotlivých kroků musí navazovat na podklady bank, kupní dokumentaci a postup katastru. Jinak může vzniknout stav, kdy jsou peníze připravené, ale podmínku jejich uvolnění nelze doložit přesně požadovaným způsobem.
Smlouva má řešit také opačný scénář. Jestliže katastr návrh na vklad zamítne nebo se obchod