Jaké dokumenty potřebujete při prodeji nemovitosti
Kupující projevil vážný zájem, chce podepsat rezervaci a prodávající teprve začíná hledat nabývací smlouvu, půdorys a dokumentaci ke stavbě. Právě tady se prodej často zbytečně zabrzdí. Některé podklady potřebuje makléř pro přípravu nabídky, jiné prověřuje právník a další si vyžádá banka kupujícího nebo katastrální úřad. Dokumenty proto není rozumné shánět až ve chvíli, kdy má přijít podpis kupní smlouvy.
Základem je aktuální list vlastnictví a snímek z katastrální mapy. Z listu vlastnictví se ověřuje, kdo nemovitost vlastní, zda k ní patří uvedené pozemky a jestli na ní neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo jiné zápisy. Samotný výpis ale nemusí vysvětlit celý právní stav. Pokud je například zapsané věcné břemeno, bývá potřeba dohledat listinu, na jejímž základě vzniklo, a zjistit jeho přesný obsah.
Prodávající by měl připravit také dokument, kterým nemovitost nabyl. Může jít o kupní či darovací smlouvu, rozhodnutí z dědického řízení nebo jinou nabývací listinu. Právník z ní kontroluje nejen původ vlastnictví, ale někdy i závazky, které v běžném výpisu nejsou na první pohled patrné. U společného jmění manželů, spoluvlastnictví nebo nemovitosti užívané jako rodinná domácnost se navíc posuzuje, kdo musí s prodejem souhlasit a kdo bude smlouvy podepisovat. To už je otázka pro individuální právní posouzení.
U bytu je potřeba zjistit, co se skutečně převádí. Vedle samotné jednotky může být součástí převodu spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, sklep, komora, garážové stání nebo podíl na jiné jednotce. Pomůže prohlášení vlastníka a případně půdorys. Od společenství vlastníků se obvykle zajišťují podklady o správě domu, pravidelných platbách a potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku. Kupující se bude zajímat také o stanovy, plánované opravy a přijaté závazky domu.
Představme si prodej bytu, u něhož prodávající běžně užívá sklep a parkovací místo. Při kontrole dokumentů se ukáže, že sklep je pouze společnou částí přenechanou k užívání a parkovací místo představuje podíl na samostatné nebytové jednotce. Nabídka musí být popsána přesně a kupní smlouva musí převádět všechny odpovídající podíly. Kdyby se vycházelo jen z toho, jak prodávající prostor léta používá, mohl by kupující po podpisu zjistit, že právní stav neodpovídá prezentaci.
U rodinného domu se připravuje stavební dokumentace, zejména dokumentace skutečného provedení, dostupná povolení, kolaudační dokumenty a podklady k pozdějším přístavbám či změnám. Častým problémem bývá jiný stav v terénu, jiný v katastru a další ve stavebních