Co znamená nabídková a realizovaná cena

Nabídková cena je částka, za kterou majitel nemovitost nabízí, zatímco realizovaná cena je částka, na které se prodávající a kupující skutečně dohodnou. Tyto dvě hodnoty mohou být stejné, ale často se liší. Samotný inzerát proto ještě neříká, jakou cenu má nemovitost pro trh ani kolik za ni prodávající nakonec dostane.

Nabídkovou cenu obvykle stanoví vlastník spolu s realitním makléřem. Vychází přitom z polohy, stavu, dispozice, velikosti, právních okolností a situace na trhu. Do rozhodování ale vstupují také emoce. Majitel může přeceňovat rekonstrukci, výhled nebo vybavení, protože k bytu má osobní vztah. Někdy cenu záměrně nastaví výše, aby vytvořil prostor pro vyjednávání. Jindy naopak zvolí atraktivnější částku s cílem přivést více zájemců.

Realizovaná cena vzniká až při konkrétním obchodu. Je výsledkem jednání mezi prodávajícím a kupujícím a odráží nejen vlastnosti nemovitosti, ale i momentální poptávku, způsob financování, rychlost transakce nebo podmínky předání. Přesněji řečeno jde zpravidla o kupní cenu uvedenou v uzavřené kupní smlouvě. Ani ta však nemusí vystihovat všechny ekonomické okolnosti dohody, pokud se samostatně řeší vybavení, úhrada závazků či jiné související položky.

Představme si byt, který majitel nabízí po částečné rekonstrukci. V inzerátu zdůrazňuje novou kuchyň, balkon a blízkost parku. Zájemce při prohlídce zjistí, že koupelna bude brzy potřebovat opravu, okna směřují do rušnější ulice a dům plánuje práce na společných částech. Byt se mu přesto líbí, a proto nepodá odmítavé stanovisko, ale nabídne nižší částku. Prodávající slevu částečně přijme výměnou za rychlé podpisy a předání podle svého termínu. Částka z inzerátu byla nabídková, konečná částka v kupní smlouvě je realizovaná.

Rozdíl mezi nimi nemusí znamenat, že byla původní cena stanovena špatně. Kupující může získat slevu kvůli technické vadě objevené během prověřování, nejistému právnímu stavu nebo potřebě rychlé investice. Prodávající zase může ustoupit, když chce obchod uzavřít bez dlouhého čekání. V jiné situaci se objeví více vážných zájemců a výsledná cena se k nabídce přiblíží, případně ji může překonat. Nabídková cena je tedy výchozí pozice, nikoli automaticky horní hranice.

Při porovnávání trhu bývá častou chybou sledovat jen inzertní portály. Člověk vidí několik podobných bytů a snadno získá dojem, že přesně takové ceny kupující běžně platí. Neví však, jak dlouho nabídky visí, zda už byly zlevněny ani zda se vůbec prodají. Některé inzerované nemovitosti z trhu zmizí proto, že majitel od prodeje ustoupil.